啃“硬骨头” 破“老大难”

“成长的烦恼”，是进入而立之年后的经开区，面对的一道发展“必答题”。

梳理近3年的盘活项目清单，他们有的曾是行业内的知名企业，有的是拥有悠久历史的老牌国企，有的停建多年从未投产，因为市场竞争力下降、投资商资金链断裂等多种因素，逐渐陷入困境。

“一方面是新批土地越来越难，用地成本越来越高；一方面是闲置土地、低效项目、‘僵尸企业’占着地块不产生效益。盘活项目是解决土地供应瓶颈，化解发展矛盾的有效举措。”经开区党工委书记苏云国说，这类项目、企业自身问题复杂。面对“成长的烦恼”，他态度坚决：“必须啃下‘硬骨头’。”

2020年，经开区正式成立工业项目资产优化整合工作领导小组，组建盘活专班，专项消化处置闲置土地、低效项目、“僵尸企业”，从自身挖潜，为新引进项目、产业发展的土地供给提供保障。

经开区二级调研员罗幸福，牵头负责经开区工业项目资产优化整合工作。3年来，他专注项目盘活这一件事。走进经开区工业项目资产优化整合工作领导小组办公室，墙上贴着的卫星地图上标注着每一处需要盘活的不良工业资产，图的两侧分别是已盘活地块和拟盘活项目，每个项目都详细标注有土地面积、闲置原因和盘活进展等。

“有的项目债权人众多，有的企业存在合同纠纷、历史欠缴税款，有的企业厂房被分割成若干对外出租，纠纷不断。盘活过程中，面临来自各方的压力。”罗幸福说，盘活项目是很多人眼中的“老大难”问题，“接手工作时，想过难，没想过这么难”。

为了确保“四个专项治理”落到实处，盘活工作取得成效，经开区探索形成“6个1”工作法，即明确一名领导牵头负责，确定一批目标项目，形成一套有效机制，做强一个坚强支撑，出台一个政策，保持一点耐心，挂牌作战，久久为功，盘活土地“存量”，做实项目“变量”，扩大企业“增量”。

每一块土地的盘活，都是一场综合性战役。这次，经开区坚定目标，向难而行，扎实推进盘活工作。

因企施策 分类处置

闲置土地、低效项目等用地处置涉及问题复杂，腾退项目，面临不少实操上的困难。为此，经开区打出一套灵活多变的“组合拳”。

2023年10月，荆州市大宗铁水联运枢纽二期项目开工，标志着荆州市大宗铁水联运枢纽建设进入新阶段。项目所处地，就是原长江镍业项目所在地。

长江镍业于2011年引进。项目尚未建成，便由于原材料铁矿石大幅降价等市场因素，投资商资金链断裂导致搁浅，企业债务缠身。

“这是盘活专班成立后处置的第一个项目。”罗幸福和专班人员深入研究制定盘活方案，由荆发控股集团作为债权人向法院提起诉讼，申请对长江镍业进行破产处置，2021年5月该项目土地挂网拍卖。

围绕该地块的二次招商同步进行。荆发控股集团与荆州市港务集团、荆州市地方铁路公司共同组建荆州临港多式联运有限公司，专门运营铁水联运项目。2022年1月，荆州临港多式联运有限公司成功摘得该地块。

善用平台公司接下矛盾、化解矛盾，无问题后出让土地，用市场化手段唤醒“沉睡”土地，实行“先收储再二次招商”，是经开区盘活项目的一大有效举措。

“解题”的方法是多样的，根本是法治化。这其中，荆州市中级人民法院、沙市区人民法院发挥了大作用。

原正博革业占地200亩，涉及数千万元银行抵押、约2亿元民间借贷，因经营不善企业于2014年破产。债权人组建债权委员会后，以低价将厂房租赁给一物业公司经营10年，物业公司将厂房装修后转租给若干个体户进行生产经营活动，各方利益纠纷不断。

盘活专班2020年介入。“这个项目涉及到较多民间债权人，各方压力巨大。” 罗幸福记得，盘活专班介入后做的第一件事，就是召集银行、民间债权人开会协商，清退物业公司，拍卖土地和企业资产，尽可能挽回各方损失。

问题的焦点在“地”，要解决地的问题，首要是清退现有的租赁个体户。依法行政成为清退工作的重要标志。

早在盘活专班进驻前，经开区已经启动“散乱污”企业集中整治行动，整治“小、散、乱”经营组织。罗幸福说，部门依法行政，让这些经营组织看到了经开区盘活这一项目的坚决态度，最终租赁户逐一退场，物业公司离场。随后，专班与荆州市中级人民法院、沙市区人民法院开展府院联动，公平公开公正地开展清退、清算评估、拍卖等流程，将土地挂网，最终由荆发控股摘牌。“通过盘活这一项目，我们不仅收回土地，还拿回了曾经借给企业发放员工工资的数百万元借款。”

永康生物荆州工厂与正博革业原本是“邻居”，同样于2014年陷入停产僵局。永康生物荆州工厂被集团总部抵押，其中最大一笔债权被层层转卖给厦门某公司。债权公司在永康生物总部所在地起诉后，案件一直没有进展，不得已向经开区求助，并在荆州再次起诉。

“我们与原永康生物负责人及该公司多番协商，最终达成一致。”罗幸福说，今年4月接手，11月该案已终结，土地拍卖款部分用于偿还债务，部分用于发放拖欠职工工资，各方都表示满意，“一把钥匙开一把锁，每个项目所处的情况都不相同，每一次盘活都是一次挑战。”

为了防止闲置土地“边治理边生长”，经开区正建立从项目招引到投产的全周期服务管理模式，通过严格的“事前审查”“事中服务”“事后监管”，适时启动处置和退出机制。

拓展空间 提升能级

3年来，一批盘活的项目、企业，为经开区发展腾出空间，也为产业提级奠定基础。

“经开区要全力构建以智能装备为首位产业，化工新材料、纺织印染为特色产业的‘1+2’产业发展格局。”经开区党工委副书记、管委会主任陈明宇说，在奋进千亿园区的进程中，通过清理低效闲置用地、清退“僵尸企业”等方式，破解土地要素制约，提升服务保障能力，为园区腾挪出发展空间。

将项目盘活与招商引资相结合，将土地集约与产业集聚相融合，经开区不断优化产业布局。

原长江液晶项目地块盘活后，在政策引导和市场化运作下，分别引入万朗磁塑和四维包装两家企业。“过去每条生产线需3名工人，现在6条生产线只需2名工人。”作为美的冰箱荆州工厂的配套供应商，万朗磁塑入驻新厂区后，大力推进智能化生产，产量迅速提升。

原正博革业、永康生物荆州工厂及周边多个低效项目被清退，腾地380多亩。按照 “平台公司建园区、高校引项目带技术”共建模式，经开区在土地上规划建设高技术含量的纺织印染产业示范园区，打造荆州纺织印染产业绿色集约发展的样板。

湖北石创大力发展半导体产业，不断提高经开区半导体产业高度。

昔日的“僵尸”厂房被盘活，联仕化学、兴邦管道、中和国元、信义工贸等一批重点项目、企业落户，新企业发力，突破“卡脖子”技术，提高产业“含金量”，填补产业链空白，拓宽产业发展赛道。

推进土地集约节约利用，促进企业集中、要素集聚、产业集群。金茂源华中表面处理产业园、白色智能家电产业园、汽车零部件产业园等一批集群式发展的产业园区建成投用，企业“拎包入住”，实现“工业上楼”。

今年以来，经开区还紧锣密鼓进行了一系列布局：围绕全市“一主两副、七个组团”空间布局，谋划建设智能制造组团、现代化工组团，构建“一带两核四节点”产城空间格局，推动与主城区功能互补、协调均衡发展；在全市率先发布《推进产城融合集中高质量发展三年（2023-2025年）行动方案》，明晰城镇开发边界和工业用地保障线，引导产业项目向保障线内集聚，科学、精准落实全区用地布局和指标控制，做到建设用地和能耗排放“减量”、空间效益“增值”。

激活的土地，释放空间；闲置的厂房，焕发生机；集聚的资源，放大效能……这一次，经开区较真碰硬，腾笼换鸟，推进城市和产业集中高质量发展，让寸土生寸金。